De aankoopprocedure
De procedure om huiseigenaar te worden in Frankrijk is erg eenvoudig en simpel voor de koper. Ons Nederlandstalig Appartementen & Villas team staat u graag terzijde bij het zoeken van uw ideale droomhuis.
Om in Frankrijk te mogen werken moeten alle makelaars een « carte professionnelle» bezitten. Onze « carte professionnelle numéro 454 » is ons verstrekt door de « Préfecture des Alpes Maritimes » en de « Cgaim » staat voor ons financieel garant.
Ons internationale team heeft jarenlange ervaring met de vastgoedsector aan de Franse riviera en werkt vooral voor buitenlandse klanten. Wij weten hoe belangrijk het is voor u als klant om samen met een vertrouwenspersoon te onderhandelen die uw eigen taal spreekt, en die u bij de juridische en administratieve aankoop methode kan begeleiden.
In Frankrijk beslist elke makelaar zelf welk bedrag hij aan commissie berekent. De prijs van het onroerend goed dat wij u aanbieden is inclusief onze honoraria, welke van te voren zijn bepaald in overleg met de verkoper.
De makelaar is verplicht om de courtage percentages van zijn honoraria, in de etalage en binnenin het kantoor te tonen. Normaal gesproken ligt de courtage tussen 5 en 10 %. Onze courtage varieert tussen 3 en 6 % van de verkoopprijs.
Wij begeleiden u bij elke stap van uw aankoop in Frankrijk.
Uw stap voor stap plan :
- 1. Het aanbod
- 2. Het voorlopig koopcontract
- 3. De aanbetaling
- 4. De wet sru en de 7 dagen bedenktijd
- 5. De financiering
- 6. De franse notaris
- 7. De definitieve koopakte
- 8. De franse belastingen en vaste kosten
1. Het aanbod
Als u uw keuze heeft gemaakt, zullen wij uw bod aan de verkoper voorleggen. Als koper (u) en de verkoper het eens zijn over de prijs, de contractvoorwaarden , eventuele opschortende clausules (clauses suspensive) en eventueel roerende zaken die zijn inbegrepen in de verkoop, zal er een verkoopsovereenkomst worden ondertekend. Vervolgens wordt het onroerend goed uit de markt gehaald.
2. Het voorlopig koopcontract
Het voorlopig koopcontract is erg belangrijk ; hierin liggen de voorwaarden vast met betrekking tot uw aankoop, met informatie over het onroerend goed, de erbij betrokken personen ( persoonsgegevens van de koper en verkoper) en de prijs. Ook zijn hierin een schatting opgenomen van de bijkomende kosten en ook de details over uw financiering. Zowel koper als verkoper kunnen hun eigen clausules laten opnemen in het contract. Zo kan bijvoorbeeld het verkrijgen van een hypotheek een ontbindende voorwaarde zijn.
Beide partijen moeten het voorlopig koopcontract ondertekenen en dateren. Volgens de wet moet het koopcontract als aangetekende brief aan u toe worden gezonden of worden ondertekend in het bijzijn van de notaris.
Wij krijgen ook de resultaten van de verplichte expertises van uw toekomstige woning, zoals, de wet van Carrez, termieten, lood, asbest, gas-en elektrische installatie, energieverbruik, natuurlijke en technische risico-analyses. Deze expertises zijn voor de rekening van de eigenaar.
3. De aanbetaling
Een aanbetaling van 5 à10 % van de verkoopprijs wordt als voorschot gestort op een speciale Derdenrekening van de notaris. Dit bedrag zal van de verkoopprijs worden afgetrokken tijdens het passeren van de definitieve koopakte.
Indien u de financiering als ontbindende voorwaarde hebt laten opnemen en u slaagt er niet in een hypotheek te krijgen, dan krijgt u dit bedrag terug zonder bijkomende kosten.
4. De wet sru en de 7 dagen bedenktijd
U heeft 7 dagen bedenktijd (de wet SRU) waarbinnen u van uw aankoop kan afzien. Na deze periode is het « compromis » definitief. De verkoper kan echter niet van de verkoop afzien nadat de koopsovereenkomst is ondertekend. In het geval u van de aankoop afziet, moet u uw makelaar per aangetekende brief op de hoogte brengen van uw beslissing binnen de 7 dagen bedenktijd.
5. De financiering
Een Franse bankrekening
Zelfs als u alleen een vakantiehuis in Frankrijk hebt, raden wij u aan om een bankrekening te openen, zodat u belasting en vaste kosten van uw woning, zoals elektriciteit, gas en water en telefoonrekeningen automatisch kunt overmaken.
Ook om een lening in Frankrijk te verkrijgen, heeft u een Franse bankrekening nodig.
Na het openen van een bankrekening stuurt de bank u uw bankgegevens, de RIB of "Relevé d’Identité bancaire". Deze gegevens heeft u nodig voor uw Franse (of buitenlandse) leveranciers en huurders die bedragen van uw rekening willen afschrijven of overmaken. U kunt nu geld overmaken naar uw nieuwe rekening.
De leningen
Als u niet contant betaalt, kunt u een lening aangaan om uw Franse woning te financieren.
Het rentepercentage is meestal interessanter in Frankrijk. Uw makelaar Appartementen & Villas Immobilier zal u met plezier een serieuze bank aanbevelen die u alle gewenste informatie over de rentes en de voorwaarden zal verstrekken. Neem contact met ons op en wij zullen u in contact brengen met de juiste personen.
Als u niet-ingezetene bent, kunt u ongeveer tot 80/85 % van de aankoopprijs lenen (exclusief de officiëlen kosten).
Nadat u het aanbod van uw lening heeft ontvangen, moet u minstens 10 werkdagen (en niet meer dan 30 dagen) wachten alvorens deze te ondertekenen en te accepteren (voorwaarden van de consumenten wet in Frankrijk). Het is belangrijk om te weten dat u de definitieve koopakte niet kunt ondertekenen voordat deze 10 dagen termijn verlopen is.
6. De franse notaris
De overdracht van een woning in Frankrijk gaat via de notaris. De notaris vertegenwoordigt zowel de koper als de verkoper, en is wettelijk verplicht om onpartijdig te handelen. De koper kan ook beroep doen op zijn eigen notaris zonder extra kosten In dit geval, zullen de twee notarissen hun kosten delen.
De notaris controleert of alle stappen van uw transactie op een juridisch correcte wijze zijn verlopen. Hij is ook verantwoordelijk voor het onderzoeken van de eigendomstitel en de waarborg dat het eigendom niet belast is met een belangrijke erfdienstbaarheid, vruchtgebruik en dergelijken of met een lopende hypotheek en dat er geen overige beperkingen zijn die de waarde zouden kunnen beinvloeden.
Als er zich in dit stadium een belangrijk probleem openbaart, kan de koper van zijn aankoop afzien. De aanbetaling zal in zijn geheel worden teruggegeven en het contract zal worden onderbroken.
De notaris-kosten
Deze kosten moet u normaal gesproken optellen bij de verkoopprijs; hierbij zijn inbegrepen de notariskosten en zijn directe kosten (zoals inschrijving bij het kadaster) en ook de overdrachtsbelasting. Deze kosten zijn wettelijk vastgesteld en zijn dus overal hetzelfde onafhankelijk van welke notaris u kiest.
De notariskosten (de kosten van de notaris + belastingen) voor nieuwbouw zijn ongeveer 3% van de verkoopprijs, en 7% voor woningen die langer bestaan dan 5 jaar.
7. De definitieve koopakte
Er bestaat geen vaste termijn tussen de datum van het ondertekenen van het voorlopig koopcontract en die van de definitieve koopakte.
Normaal gesproken duurt het 2 tot 3 maanden voor het definitieve ondertekenen bij de notaris kan plaatsvinden. Deze termijn is nodig om al de nodige informatie voor de transactie te verzamelen.
Als alle documenten klaar zijn, bevestigt de notaris de datum en het tijdstip van het ondertekenen van definitieve koopakte.
Als u gebruik maakt van een lening dan moet deze al van te voren zijn overgemaakt naar de Derdenrekening van de notaris-, en op de dag van de overdracht moet u het verschil van de totale aankoopsom aan de notaris betalen. Deze betaalt vervolgens de verkoper. Het overmaken van dit bedrag moet u van te voren uitvoeren want de notaris moet het totale bedrag in zijn bezit hebben vóór het passeren van de akte. Wij adviseren u om het bedrag 10 dagen van te voren over te maken op de rekening van de notaris.
Uw Franse woning moet u op uw naam verzekeren vanaf de dag van de definitieve transactie en de notaris zal u om het verzekeringsbewijs en uw paspoort vragen. Als u het wenst kunnen wij u een verzekeringsmaatschappij aanbevelen. Wij raden u ook aan om uw nieuwe woning nog een laatste keer te bezichtigen voor het passeren van de akte. De sleutels en een « attestation de vente » zullen aan u worden overhandigd-, en de overdracht van de woning vindt plaats.
Het definitieve eigendomsbewijs zult u ongeveer zes maanden later ontvangen.
Nu bent u de eigenaar van uw droom woning aan de Côte d’Azur !
8. De franse belastingen en vaste kosten
Als u permanent of semi-permanent naar Frankrijk verhuisd, heeft u misschien advies nodig over uw positie met betrekking tot het betalen van belasting. Als u meer dan een half jaar in Frankrijk verblijft ( 183 dagen) of als daar uw hoofd woning is, moet u uw gehele belasting in Frankrijk betalen. Dit wil zeggen dat u Franse belasting betaalt over uw erfdeel en ook over uw internationale inkomen en eigendommen.
Bent u niet-ingezetene, dan betaalt u alleen belastingen over uw Franse inkomen. Dankzij een akkoord tussen de twee landen vermijdt u een dubbele belasting. Het belastingjaar is hetzelfde als het kalenderjaar in Frankrijk, en u moet uzelf aanmelden bij de Franse belastingdienst.
Charges de copropriete
Zijn de maandelijkse kosten voor het onderhouden van het gemeenschappelijke eigendom (huismeester, lift, schoonmaak, verzekering…). Soms is de verwarming, koud of warm water, inbegrepen in de vaste kosten. De beheerder moet minstens eenmaal per jaar een algemene vergadering voor de eigenaren organiseren om het budget te herzien in geval van buitengewone lasten.
TAXE FONCIERE (Onroerendgoedbelasting)
Dit is een door de eigenaar te betalen jaarlijkse belasting. Het bedrag van de « taxe foncière » hangt af van de grootte en van de ligging van het onroerend goed. Als u een woning in Frankrijk koopt, zal de notaris naar verhouding het bedrag berekenen dat u moet terugbetalen aan de verkoper.
TAXE D’HABITATION (Onroerendgoedbelasting, gebruikersgedeelte)
Deze belasting wordt betaald door de persoon die het onroerend goed bewoond. Het is voor het onderhoud en de diensten van de gemeente. Als u uw woning verhuurt, zal deze belasting door de huurder worden betaald.